某宗地为一块待开发建设但已作“四通一平”的空地，土地面积为3 600m ² ，允许用途为商业、住宅混合，允许容积率为6，覆盖率为50％，十地使用权年限为50年，现拟用假设开发法评估宗地在2003年10月1日的土地使用权价格。评估过程如下： (1)评估人员认为该待估宗地的最佳用途为商业、住宅混合，按允许容积率6，建筑密度50％设计，建筑物12层，其中1～2层为商业务用放，3～12层为商品住房。 (2)预计从土地使用权出让到施工结束，需要2年的时间，第一年投入75％的建筑费，第二年投入25％的建筑费。 (3)建筑费估计为2 500万元，专业费用为建筑费的6％。 (4)年利息率为8％，房地产产业的平均利润率为15％。 (5)各种税费综合为地价的5％。 (6)建筑物到2005年10月1日建造完成后，即可全部售出。预计商业服务用房售价为5 000元／m ² ，商品住房售价为2 000元／m ² 。 (7)折现率为10％。 要求：利用假设开发法求取地价。