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问答题
某职工宿舍：1999年10月竣工，6层砖混结构，层高2.7m，建筑面积5669.04m
2
，基础为钢筋混凝土条形基础，内外承重墙为240砖墙，内隔墙为120砖墙，2005年1月1号对该宿舍楼进行评估，采用市场比较法，收集到最近成交的类似交易实例有：A花园小区、B商品住宅区、C小区，基本资料如下：
某职工宿舍：1999年10月竣工，6层砖混结构，层高2.7m，建筑面积5669.04m
2
，基础为钢筋混凝土条形基础，内外承重墙为240砖墙，内隔墙为120砖墙，2005年1月1号对该宿舍楼进行评估，采用市场比较法，收集到最近成交的类似交易实例有：A花园小区、B商品住宅区、C小区，基本资料如下：
A花园小区：建筑面积4300m
2
，交易日期为2004年11月，土地单价为2200元/m
2
；
B商品住宅区：建筑面积3900m
2
，交易日期为2004年8月，土地单价为2500元/m
2
；
C小区：建筑面积4100m
2
，交易日期为2004年1月，土地单价为2100元/m
2
。根据被评估建筑物与交易实例进行比较，分别对交易实体价格进行交易情况修正，交易日期修正，区域因素修正和个别因素修正，相关修正系数见下表：
经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30年，对宿舍楼的局部装修、改造需花费15万元。
根据上述资料，评估该宿舍楼的价值。
答案：
解：(1)计算A、B、C交易实体的修正后单价：
(2)计算待估宿舍的建筑面积单价(
(2)计算待估宿舍的建筑面积单价(
你可能感兴趣的试题
问答题
试评估宗地A的价格。
有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地为甲，有关对比资料如下表所示：
| 宗地 | 成交价 |
交易
时间 |
交易
情况 |
容积
率 |
区域
因素 |
个别
因素 |
交易
时间 地价 指数 |
| A | 2000.10 | 0 | 1.1 | 0 | 0 | 108 | |
| 甲 | 780 | 1999.2 | +1% | 1.2 | -2% | 0 | 102 |
答案：
解：(1)A宗地容积率地价指数为105，甲宗地的容积率地价指数为110。
(2)交易情况修正系数为(100÷1...
(2)交易情况修正系数为(100÷1...
问答题
表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。
试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整)
有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C三个宗地交易实例，具体情况见下表：
| 宗地 |
成交价
(元/M 2 ) |
交易
时间 |
交易
情况 |
容积
率 |
区域
因素 |
个别
因素 |
剩余
年限 |
|
待估
宗地 |
2006年
2月 |
0 | 1.7 | 0 | 0 | 50年 | |
| A | 5150 |
2005年
2月 |
0 | 1.6 | 0 | -1% | 45年 |
| B | 6700 |
2005年
8月 |
0 | 1.9 | +2% | 0 | 50年 |
| C | 5550 |
2005年
12月 |
-2% | 1.6 | 0 | -1% | 45年 |
试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整)
答案：
解：年限修正系数=[1-1/(1+6%)50]÷[1-1/(1+6%)45]...
=0.92
问答题
某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8%左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5%，维修费为重置价的1.5%，税金为年租金的18%，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%。
某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8%左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5%，维修费为重置价的1.5%，税金为年租金的18%，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%。
试根据上述资料评估该宗地2006年12月的价格(包括总价和单价)(计算结果以元为单位，取整)
答案：
解：(1)年总收益=120×12×2400×(1-8%)=31795200(元)
(2)年总费用=317952...
(2)年总费用=317952...
问答题
评估对象为市区六层砖混结构办公楼一幢，土地面积为500平方米，房屋建筑面积为1500平方米，月租金为4.5万元。假设建筑物的还原利率为10%，耐用年限为60年，土地还原利率为8%，房产税为租金收入的12%，土地使用税每年每平方米为2元，管理费以年租金的3%计，修缮费以房屋现值的1.5%计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按建筑物现值的3‰计，建筑物尚可使用50年，建筑物价格按成本法求得为120万元。
评估对象为市区六层砖混结构办公楼一幢，土地面积为500平方米，房屋建筑面积为1500平方米，月租金为4.5万元。假设建筑物的还原利率为10%，耐用年限为60年，土地还原利率为8%，房产税为租金收入的12%，土地使用税每年每平方米为2元，管理费以年租金的3%计，修缮费以房屋现值的1.5%计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按建筑物现值的3‰计，建筑物尚可使用50年，建筑物价格按成本法求得为120万元。
要求：计算50年的土地使用权价格。
答案：
解：(1)年租金总收入=4.5×12=54(万元)
(2)总费用=房产税+土地使用费+管理费+修缮费+房租损失...
(2)总费用=房产税+土地使用费+管理费+修缮费+房租损失...
问答题
某公司于2000年11月以有偿方式取得A地块50年使用权，并于2001年11月在此地上建成建筑物B，当时造价为1200元/m
2
，其经济耐用年限为50年，目前该类建筑重置价格为1500元/m
2
，残值率为10%，A地块面积450m
2
，建筑面积为400m
2
，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月30元/m
2
，土地及房屋还原利率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米，需支付的年管理费为同类建筑物年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。
某公司于2000年11月以有偿方式取得A地块50年使用权，并于2001年11月在此地上建成建筑物B，当时造价为1200元/m
2
，其经济耐用年限为50年，目前该类建筑重置价格为1500元/m
2
，残值率为10%，A地块面积450m
2
，建筑面积为400m
2
，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月30元/m
2
，土地及房屋还原利率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米，需支付的年管理费为同类建筑物年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。
试根据以上资料计算A地块在2004年11月的土地使用权价格(不计房屋现值利息)。
答案：
解：根据综合分析，应采用收益还原法。
(1)计算房地出租年收入，这里取当地同类建筑的客观租金收入：
...
(1)计算房地出租年收入，这里取当地同类建筑的客观租金收入：
...
问答题
某宗地面积为54000平方米，工业用途，已具备工业用地条件。经调查了解取得下列资料：该宗地所在区域征地补偿费为460元/平方米，征地管理费按规定以征地补偿费的2%计算，土地开发费为300元/平方米，税费按15元/平方米计取，土地开发周期为1年，土地开发费在开发期内均匀投入，银行贷款利率为5.4%，土地开发投资回报率为15%，土地增值收益率为25%，土地还原利率为6%，土地使用权剩余年限为45年。
某宗地面积为54000平方米，工业用途，已具备工业用地条件。经调查了解取得下列资料：该宗地所在区域征地补偿费为460元/平方米，征地管理费按规定以征地补偿费的2%计算，土地开发费为300元/平方米，税费按15元/平方米计取，土地开发周期为1年，土地开发费在开发期内均匀投入，银行贷款利率为5.4%，土地开发投资回报率为15%，土地增值收益率为25%，土地还原利率为6%，土地使用权剩余年限为45年。
要求：试评估该宗地的价格。(计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位)
答案：
解：(1)土地取得费=460×(1+2%)=469.2(元/平方米)
(2)土地开发费=300(元/平方米)<...
(2)土地开发费=300(元/平方米)<...
问答题
待评估地块为一待开发建设的“七通一平”空地，面积2000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7，覆盖率小于等于50%，土地使用年限50年。2009年8月出售，求取公平市场价格。
待评估地块为一待开发建设的“七通一平”空地，面积2000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7，覆盖率小于等于50%，土地使用年限50年。2009年8月出售，求取公平市场价格。
估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为14000平方米，共14层，1～2层为商用房，共2000平方米，3～4层共12000平方米用于住宅。预计共需2年时间完成(到2011年8月)，第一年投入60%的总建筑费，第二年投入40%的总建筑费。总建筑费1000万元，专业费为总建筑费的6%，利润率为20%，租售费用及税金综合为售楼价的5%。假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼4000元/平方米，住宅楼2000元/平方米，折现率10%。
(计算结果以“元”为单位，取整)
(提示公式：地价=楼价-建筑费-专业费-利润-税费)
要求：以评估基准日2009年8月为时间点，计算总楼价。
答案：
解：总楼价=(4000×2000)×(1+10%)-2+(2000×12000)×(1+10%)<...
问答题
待评估地块为一待开发建设的“七通一平”空地，面积2000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7，覆盖率小于等于50%，土地使用年限50年。2009年8月出售，求取公平市场价格。
待评估地块为一待开发建设的“七通一平”空地，面积2000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7，覆盖率小于等于50%，土地使用年限50年。2009年8月出售，求取公平市场价格。
估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为14000平方米，共14层，1～2层为商用房，共2000平方米，3～4层共12000平方米用于住宅。预计共需2年时间完成(到2011年8月)，第一年投入60%的总建筑费，第二年投入40%的总建筑费。总建筑费1000万元，专业费为总建筑费的6%，利润率为20%，租售费用及税金综合为售楼价的5%。假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼4000元/平方米，住宅楼2000元/平方米，折现率10%。
(计算结果以“元”为单位，取整)
(提示公式：地价=楼价-建筑费-专业费-利润-税费)
要求：计算该时点的总建筑费。
答案：
解：总建筑费=(10000000×60%)×(1+10%)-0.5+(10000000×40%)×...
问答题
某企业占用一块土地，面积为15000平方米，土地使用权年限为50年，已达到三通一平(通水、通路、通电和土地平整)，由于该地区土地交易较少，决定采用成本法估价。
某企业占用一块土地，面积为15000平方米，土地使用权年限为50年，已达到三通一平(通水、通路、通电和土地平整)，由于该地区土地交易较少，决定采用成本法估价。
相关资料如下：
(1)土地取得费包括征地补偿费和土地管理费在内为500元/平方米，其中土地补偿费已包括地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补偿费等；
(2)土地开发费为80元/平方米，土地开发期2年，开发费均匀投入；
(3)税费主要为耕地占用税，按5元/平方米计征，其他税费不计；
(4)二年期贷款利息为10%；
(5)利润率为20%；
(6)土地所有权的增值收益为土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润之和的25%。
要求：估算以下两种情况的土地单价和总价。
(1)无限年期土地使用权价格。
(2)50年期土地使用权价格(假设折现率为10%)。(计算结果以“元”为单位，保留两位小数)
答案：
解：土地取得费为500元/平方米；土地开发费为80元/平方米；税费为5元/平方米
利息=(土地取得费+税费)×...
利息=(土地取得费+税费)×...
问答题
某待估建筑物为某企业的一简易仓库，账面原值为10万元人民币，建筑面积为500平方米，竣工于1990年。要求估算1995年底该仓库的重置成本。经查询企业所在地区建筑业产值环比价格指数分别为：1991年7.9%，1992年18%，1993年30.5%，1994年11.7%，1995年4.5%。
某待估建筑物为某企业的一简易仓库，账面原值为10万元人民币，建筑面积为500平方米，竣工于1990年。要求估算1995年底该仓库的重置成本。经查询企业所在地区建筑业产值环比价格指数分别为：1991年7.9%，1992年18%，1993年30.5%，1994年11.7%，1995年4.5%。
请计算该建筑物的重置成本。
答案：
解：(1)计算综合价格指数：
综合价格指数=(1+7.9%)×(1+18%)×(1+30.5%)×(1+11....
综合价格指数=(1+7.9%)×(1+18%)×(1+30.5%)×(1+11....
问答题
待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限60年。2006年底对该建筑物进行评估。假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。
待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限60年。2006年底对该建筑物进行评估。假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。
要求：估算该建筑物的重置成本。
答案：
解：综合价格指数=(1+1.7%)×(1+0.7%)×(1-1.2%)×(1+0.8%)×(1+1.2%)×(1+0.5...
问答题
待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限60年。2006年底对该建筑物进行评估。假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。
待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限60年。2006年底对该建筑物进行评估。假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。
(计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数)
要求：估算该建筑物的重置成本。
答案：
解：综合价格指数=(1+1.7%)×(1+0.7%)×(1-1.2%)×(1+0.8%)×(1+1.2%)×(1+0.5...
问答题
待评估地块为一待开发建设的“七通一平”空地，面积2000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7，覆盖率小于等于50%，土地使用年限50年。2009年8月出售，求取公平市场价格。
待评估地块为一待开发建设的“七通一平”空地，面积2000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7，覆盖率小于等于50%，土地使用年限50年。2009年8月出售，求取公平市场价格。
估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为14000平方米，共14层，1～2层为商用房，共2000平方米，3～4层共12000平方米用于住宅。预计共需2年时间完成(到2011年8月)，第一年投入60%的总建筑费，第二年投入40%的总建筑费。总建筑费1000万元，专业费为总建筑费的6%，利润率为20%，租售费用及税金综合为售楼价的5%。假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼4000元/平方米，住宅楼2000元/平方米，折现率10%。
(计算结果以“元”为单位，取整)
(提示公式：地价=楼价-建筑费-专业费-利润-税费)
要求：计算该时点的利润和地价。
答案：
解：利润=地价×20%+(9187930+551276)×20%=1947841+0.2地价
地价=26444...
地价=26444...
问答题
待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限60年。2006年底对该建筑物进行评估。假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。
待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限60年。2006年底对该建筑物进行评估。假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。
要求：采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为50%和50%。
答案：
解：年限法成新率=(60-6)÷60×100%=90%
打分法成新率=(90×0.8+80×0.1+80×0....
打分法成新率=(90×0.8+80×0.1+80×0....
问答题
待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限60年。2006年底对该建筑物进行评估。假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。
待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限60年。2006年底对该建筑物进行评估。假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。
(计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数)
要求：采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为50%和50%。
答案：
解：年限法成新率=(60-6)÷60×100%=90%
打分法成新率=(90×0.8+80×0.1+80×0....
打分法成新率=(90×0.8+80×0.1+80×0....
问答题
某商业用房由于受周围环境的影响，其空闲率增加，收益减少。今年的实际收益只有15.5万元，而以往平均收益都为20万元左右。预计这种收益损失将持续5年，并且损失额每年以10%的速度增长，假设企业的资本收益率为12%。
某商业用房由于受周围环境的影响，其空闲率增加，收益减少。今年的实际收益只有15.5万元，而以往平均收益都为20万元左右。预计这种收益损失将持续5年，并且损失额每年以10%的速度增长，假设企业的资本收益率为12%。
根据上述资料计算该建筑物的经济性贬值。
答案：
解：(1)计算本年的收益净损失额：本年建筑物收益的净损失额=20-15.5=4.5(万元)
(2)计算经济性贬...
(2)计算经济性贬...
问答题
一座房屋预计在今后5年每年各收益净租金为100万元、100万元、110万元、120万元和130万元，从第6年起，租金为168万元，资本化率为10%。
一座房屋预计在今后5年每年各收益净租金为100万元、100万元、110万元、120万元和130万元，从第6年起，租金为168万元，资本化率为10%。
试评估该房屋的价格。
答案：
解：根据建筑物评估的市场法，该房屋的评估价：
问答题
某房屋每年的租金收入为20万元，各项费用累计为5万元，预计尚可使用20年，假设该房屋的还原利率为12%。要求评估该房屋的现值。
答案：
解：根据题意：
(1)计算建筑物的年纯收益=20-5=15(万元)
(2)计算建筑物的年折现率：
(1)计算建筑物的年纯收益=20-5=15(万元)
(2)计算建筑物的年折现率：
