2006年4月,某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中,要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋,双方协议以产权调换方式予以补偿,经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿,该房屋2006年8月市价为3600元/㎡,当时双方办理了房屋产权调换手续
下列关于办理房地产抵押登记的表述中,正确的是()
A.该宗地为出让土地使用权,可以单独办理抵押登记
B.该宗地无论是划拨还是出让土地使用权,因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证,即可单独办理抵押登记
C.该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后才能办理抵押登记手续
D.该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证,虽未取得施工许可证,也可办理抵押登记手续
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2006年4月,某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中,要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋,双方协议以产权调换方式予以补偿,经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿,该房屋2006年8月市价为3600元/㎡,当时双方办理了房屋产权调换手续
甲开发商开发建设一住宅小区,已取得国有土地使用证,正在施工,尚未封顶。(1).甲开发商拟以该在建工程抵押,申请贷款。下列表述中正确的是()。
A.甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款
B.甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保
C.该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款
D.该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款
2006年4月,某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中,要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋,双方协议以产权调换方式予以补偿,经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿,该房屋2006年8月市价为3600元/㎡,当时双方办理了房屋产权调换手续
该调换的旧有房地产估价中确定建筑物经济寿命与折旧,遇到以下情况:建筑物出现补办土地使用权出让手续之前,其经济寿命早于土地使用权年限而结束时,应按()计算折旧。
A.土地使用权年限
B.建筑物经济寿命
C.建筑物尚可使用年限
D.建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限
2006年4月,某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中,要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋,双方协议以产权调换方式予以补偿,经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿,该房屋2006年8月市价为3600元/㎡,当时双方办理了房屋产权调换手续
开发商因工作需要欲继续使用上述156㎡房屋,遂与被拆迁人商议,被拆迁人同意将该产权调换的房屋租用给开发商使用,并以房租冲抵应补交的产权调换房屋差价款,双方议定房租为2500元/月,租赁期间使用该房屋的其他相关费用均由使用人负担,若双方议定的收益率为6%,问租用()月后被拆迁入应补交的差价款可以全部冲抵。
A.12个月
B.18个月
C.22个月
D.24个月
2006年4月,某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中,要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋,双方协议以产权调换方式予以补偿,经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿,该房屋2006年8月市价为3600元/㎡,当时双方办理了房屋产权调换手续
进行产权调换房屋差价结算时,被拆迁人应补交的房屋差价款为()。
A.27811元
B.28811元
C.72403元
D.49600元
2006年4月,某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中,要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋,双方协议以产权调换方式予以补偿,经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿,该房屋2006年8月市价为3600元/㎡,当时双方办理了房屋产权调换手续
假设2006年4月到8月房地产价格每个月的上涨率是1%,则要拆除房屋产权人房屋的获得补偿价格应当是()。
A.512000元
B.532789元
C.561600元
D.584403元
卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2),合同1规定甲必须于5月25日交房,且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修,装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费,5月25日付清剩余购房款和60%的装修费,7月25日付清剩余的30%装修费。按规定,在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时,被认定应重新评估。
估价的价值范围应是()
A.合同1规定的房款
B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%
C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%
D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费
卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2),合同1规定甲必须于5月25日交房,且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修,装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费,5月25日付清剩余购房款和60%的装修费,7月25日付清剩余的30%装修费。按规定,在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时,被认定应重新评估。
估价时点是()
A.2002年4月25日
B.2002年5月25日
C.2002年7月25日
D.2002年7月25日以后的某一天
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该工厂若将该两幢房屋投保火灾险,则其为保险目的评估的价值应为()。
法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查,该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的,该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定,拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外,全部用于偿还银行贷款,买受人承担全过程相关税费。请问:1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?2.拍卖保留价应由谁确定?如何确定?3.乙公司欲竞买该办公楼,现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?4.该办公楼有租约,在价值时点租约未到期,在评估时是否考虑租约影响?
某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地,甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买,甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估,最高应价评估结果为12000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的,请分析两者差异的主要原因。
竺某于2001年6月与上海万隆饭店签订了为期5年的劳动合同。合同明确规定其责任是负责饭店大堂的接待等全部工作,试用期8个月,月工资3000元。8个月试用期后万隆饭店表示满意,合同正式履行。2002年4月,因饭店餐饮部门负责人调离,饭店主管又认为大堂经理最好以女性为宜,于是在未与竺某协商的情况下,便安排竺某将大堂工作移交,接手餐饮部的工作。对此,竺某表示不同意,认为原合同规定是来做大堂部经理工作。饭店认为竺某与饭店已签了劳动合同,竺某已成为本饭店的职员,就应当服从饭店的安排,仍坚持由竺某去做餐饮部工作。竺某坚决不同意,并仍到大堂部上班。问题:(1)竺某与上海万隆饭店签订的合同有什么错误?请指出。(2)上海万隆饭店硬行安排竺某去餐饮部工作的做法是否正确?为什么?(3)如果上海万隆饭店欲以此理由解雇竺某,是否符合法律规定?为什么?(4)竺某如被解雇,可采取什么方法维护自己的合法权益?(5)竺某如被解雇,工会可从哪些方面帮助竺某维护其合法权益?
估价对象为一宗10000m2的七通一平用地,土地使用权出让时间为2006年3月1日,土地使用权出让年限为50年,容积率为5,根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼,钢筋混凝土结构,共18层:其中一~三层主要为商业用途,建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2),其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格,有关资料如下:1.房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%,买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。2.建筑安装工程费为1100元/m2,专业及管理费为建筑安装工程费的8%。3.商业用房建成半年后可全部朋于出租,出租空置率及租金损失率共为10%,按建筑面积计,月租赁收入会稳定在50元/m2,运营费用率为24%。4.商品住宅建成半年时可售出30%,平均价格为2700元/m2;建成一年时可售出60%,平均价格为2800元/m2;剩余的10%会在建成一年半售出,平均价格为2900元/m2,销售代理费(销售费用)为售价的3.5%。5.房地产报酬率为8%,折现率为12%,贷款年利率为6%,销售利润率为20%,估价测算如下(节选):采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。解:1.开发完成后的房地产总价值总建筑面积=10000×5=50000(m2()住宅总面积=50000-9000=41000(m2()(1)商铺开发完成后的房地产总价值每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置和租金损失率)=50×12×(1-10%)=540(元/m2()每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)=540×(1-24%)=410.40(元/m2()商铺开发完成后的单价=410.40/8%×[1-11(1+8%)47]×1/(1+8%)2.5=4118.45(元/m2()商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元)(2)住宅开发完成后的总价值=41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800/(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]=8204.06(万元)(3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元)2.扣除项目(1)建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71(万元)(2)专业及管理费用=4910.71×8%=392.86(万元)(3)销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(万元)(4)销售利润=11910.67×20%=2382.13(万元)(5)设总地价为V,则买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V3.总地价2006年9月1日的总地价:V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04VV=3031.74(万元)
甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营,租期5年。估价机构现对该酒楼进行国有土地上房屋征收评估,酒楼业主不配合征收工作,不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据房屋征收部门提供的资料,该酒楼产权清晰,权属证书齐全,用途合法,无违章搭建。请问:1.针对该类国有土地上房屋征收评估,在估价程序上应注意哪些环节?2.装修补偿费用应如何确定?3.对已存在的租赁关系,估价时应如何处理?
该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押,则为抵押目的的评估价值应为()
该宗房地产的收益价格为()万元。
规划区边缘的房地产,虽然该房地产所处位置较偏远,但这个方向是该城市居住社区的规划发展方向,具有良好的升值空间。目前,该地区商业用地的基准地价是1500元/m2,居住用地的基准地价是700元/m2。该房地产为一栋已建成的三层独体小楼,砖混结构,紧邻一条规划商业街,建筑面积500m2。李某拟购入后将一层作为商业用房出租或自营,二、三层楼用于居住。卖家要价60万元。李某为摸清该房地产市场价格,委托一家房地产估价机构进行了评估。请问:房地产估价师在接受委托后,在估价前需要了解估价对象的哪些情况?
甲公司1993年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权,土地用途为高档住宅,楼面地价为3500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时,因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖,卖出6栋,平均价格为3860元/m2,其余14栋无人承接,退还给甲公司。当1999年6月第二期工程竣工后,建成的别墅以5200元/m2售出,甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低,而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2,远低于其投入的建设成本,很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问,乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?