某工厂为企业改制进行资产重组,委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载,该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果,该两幢房屋中一幢为厂房,另一幢原为厂房,后自行改为办公楼用于出租。
该工厂若将该两幢房屋投保火灾险,则为保险目的评估的价值应为()。
A.该两幢房屋的非正常市场价值
B.该两幢房屋的重新购建价格
C.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值
D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值
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某工厂为企业改制进行资产重组,委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载,该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果,该两幢房屋中一幢为厂房,另一幢原为厂房,后自行改为办公楼用于出租。
该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押,则为抵押目的评估的价值应为()。
A.该两幢房屋的抵押评估价格之和
B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
某工厂为企业改制进行资产重组,委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载,该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果,该两幢房屋中一幢为厂房,另一幢原为厂房,后自行改为办公楼用于出租。
将该两幢房屋的用途由工业改变为其他,应通过下列途径()。
A.自行改变
B.经上级主管部门批准改变
C.经政府房屋管理部门批准,并办理变更手续
D.经政府规划主管部门批准,并按法定程序办理变更手续
某工厂为企业改制进行资产重组,委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载,该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果,该两幢房屋中一幢为厂房,另一幢原为厂房,后自行改为办公楼用于出租。
应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?
A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价
B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价
C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价
D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价
某商业楼建筑面积为5000㎡,于2000年9月1日开工,2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构,耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让,用途为商业,土地使用年限为40年,自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日,业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款,委托房地产估价机构估价。
假设在2005年9月1日,业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值,若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是()。
A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押,500万元增值不能再次设立抵押权
B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人,500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分,不属于抵押范围,若对抵押物拍卖,原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
D.该500万元可再次抵押
某商业楼建筑面积为5000㎡,于2000年9月1日开工,2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构,耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让,用途为商业,土地使用年限为40年,自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日,业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款,委托房地产估价机构估价。
估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据,此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是()万元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
某商业楼建筑面积为5000㎡,于2000年9月1日开工,2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构,耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让,用途为商业,土地使用年限为40年,自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日,业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款,委托房地产估价机构估价。
采用收益法估价时,下述观点不正确的是()。
A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算
B.估价时点应设定为2004年3月1日
C.净收益中应扣除建筑物折旧额
D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
某商业楼建筑面积为5000㎡,于2000年9月1日开工,2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构,耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让,用途为商业,土地使用年限为40年,自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日,业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款,委托房地产估价机构估价。
采用成本法估价,计算该建筑物折旧时,确定建筑物的剩余经济寿命应()。
A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
B.按建筑物耐用年限计算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
D.按建筑物已使用年限计算
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该宗房地产第14年的净收益为()万元。
某新建商业房地产出租经营,欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例,测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。请问:1.这样的做法有哪些错误?2.若估价对象的年净收益保持不变,具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?
A、大江安装工程公司承担某高层住宅工程的水、电安装任务,工程所需主材由业主方供应。因此,大江公司每月都向负责水、电专业质监的监理工程师老王报送月度施工进度计划和主材料申请计划,并都由老王签字或处理。B、施工过程中由于总包单位长城建筑公司未能按总分包合同约定及时向大江安装公司提供施工作业面,以致水、电安装工程停工半个月。于是大江公司又向监理工程师老王提出顺延安装工程工期半个月停工损失赔偿的索赔要求。C、一次,由于业主方面因修改设计,因涉及到土建和水、电安装工程,于是该项目监理部经总监签署分别向公司和大江公司下达了设计变更通知。之后,长城公司及大江公司均以非承包商原因为由向项目监理部提出了顺延工期和费用赔偿的索赔要求。D、竣工结算时,长城公司又提出费用索赔的要求,提交的凭证中部分有现场监理人员的签字,另外一些签证无现场人员的签字。问题:1、分别对上述A、B、C、D四项事件,指出每一项事件中所述的行为是否合理?为什么?2、从以上四项事件,你对该项目监理工作的印象如何?有何评述意见?如需改进,有何改进意见?
李某有一处房产,其《房屋所有权证》记载的建筑面积300m2,用途为住宅,土地为出让使用权,土地使用期限至2060年9月30日。李某于2009年2月将该房屋改为商店并经营,于2009年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要,张某于2010年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值,估价结果为2300元/m2。请问:1.张某认为该估价结果偏低,你认为应如何解释该估价结果的合理性?2.2011年7月该房屋被列入征收范围,国有土地上房屋征收决定公告颁发日为2011年7月30日,乙房地产估价机构受征收人委托进行国有土地上房屋征收估价,估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低,因2011年4月征收的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性?
该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押,则其为抵押目的评估的价值应为()。
在价格指数编制中,需要选择某个时期作为基期,如果以某个固定的时期作为基期的话,则为()。
甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营,租期5年。估价机构现对该酒楼进行国有土地上房屋征收评估,酒楼业主不配合征收工作,不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据房屋征收部门提供的资料,该酒楼产权清晰,权属证书齐全,用途合法,无违章搭建。请问:1.针对该类国有土地上房屋征收评估,在估价程序上应注意哪些环节?2.装修补偿费用应如何确定?3.对已存在的租赁关系,估价时应如何处理?
上述该宗房地产的合理经营期限为()年。
规划区边缘的房地产,虽然该房地产所处位置较偏远,但这个方向是该城市居住社区的规划发展方向,具有良好的升值空间。目前,该地区商业用地的基准地价是1500元/m2,居住用地的基准地价是700元/m2。该房地产为一栋已建成的三层独体小楼,砖混结构,紧邻一条规划商业街,建筑面积500m2。李某拟购入后将一层作为商业用房出租或自营,二、三层楼用于居住。卖家要价60万元。李某为摸清该房地产市场价格,委托一家房地产估价机构进行了评估。请问:房地产估价师在接受委托后,在估价前需要了解估价对象的哪些情况?
(改错题)在一成片开发小区内,某副食商场被拆除,拆除时的状况为:建筑面积420m2,砖混结构,用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平,该商场与开发商议定,小区建成后,在偿还商场原建筑面积的基础上再给该商场增加建筑面积280m2。与原建筑面积相等部分按结构差价结算,新增加的建筑面积部分按建造成本计算,地价按小区全部建筑面积平均分摊,建造费用不计利息。以上价款由商场支付,产权归商场所有。两年后,小区建成,其建筑密度为60%,容积率为2.5,开发商按合同规定,交付给商场总建筑面积为700m2的钢混结构商业用房,并要求该商场据合同结算差价。据调查,该市同类砖混结构房屋的建造成本为每平方米建筑面积920元,与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1:1.4,该小区地价为每平方米土地面积1800元。该商场财务人员按下列方法计算应付款项:1.结构差价920×(1+1.4)×700-1545600(元)=154.56(万元)2.新增建筑面积成本920×1.4×700-901600=90.16(万元)3.补交地价款1800/60%×700=2100000=210(万元)