房地产估价师房地产估价案例与分析章节练习(2019.07.21)

来源：考试资料网
1 该宗房地产的收益价格为()万元。

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2.问答题房地产开发项目存贷比率的表述式是什么？
参考答案：

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3 该宗房地产第14年的净收益为()万元。

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4.问答题有人提出比较法的评估结论最接近实际，成本法的评估结论通常偏低，收益法的评估结论通常偏高，这种说法对吗？为什么？
参考答案：不对。评估房地产价格，其实是估价师揭示房地产客观存在的价值。而客观合理的价格或价值，应该是公开市场价值一在公开市场中最可...
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5 某建筑物的建筑面积为120M2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为3200元/M2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）

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6 关于明确估价基本事项的说法，错误的是（）。

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7.问答题

竺某于2001年6月与上海万隆饭店签订了为期5年的劳动合同。合同明确规定其责任是负责饭店大堂的接待等全部工作，试用期8个月，月工资3000元。8个月试用期后万隆饭店表示满意，合同正式履行。2002年4月，因饭店餐饮部门负责人调离，饭店主管又认为大堂经理最好以女性为宜，于是在未与竺某协商的情况下，便安排竺某将大堂工作移交，接手餐饮部的工作。对此，竺某表示不同意，认为原合同规定是来做大堂部经理工作。饭店认为竺某与饭店已签了劳动合同，竺某已成为本饭店的职员，就应当服从饭店的安排，仍坚持由竺某去做餐饮部工作。竺某坚决不同意，并仍到大堂部上班。
问题：
(1)竺某与上海万隆饭店签订的合同有什么错误?请指出。
(2)上海万隆饭店硬行安排竺某去餐饮部工作的做法是否正确?为什么?
(3)如果上海万隆饭店欲以此理由解雇竺某，是否符合法律规定?为什么?
(4)竺某如被解雇，可采取什么方法维护自己的合法权益?
(5)竺某如被解雇，工会可从哪些方面帮助竺某维护其合法权益?
参考答案：(1)试用期长达8个月，超过了法定的6个月限制。
(2)不正确。因为饭店的行为违反了劳动合同，应承担违约责任。...
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8.问答题规划区边缘的房地产，虽然该房地产所处位置较偏远，但这个方向是该城市居住社区的规划发展方向，具有良好的升值空间。目前，该地区商业用地的基准地价是1500元／m2，居住用地的基准地价是700元／m2。该房地产为一栋已建成的三层独体小楼，砖混结构，紧邻一条规划商业街，建筑面积500m2。李某拟购入后将一层作为商业用房出租或自营，二、三层楼用于居住。卖家要价60万元。李某为摸清该房地产市场价格，委托一家房地产估价机构进行了评估。请问：房地产估价师在接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？
参考答案：房地产估价师在接受委托后，在估价前需要了解估价对象的以下情况：1.土地使用权状况和房屋产权状况。2.估价对象是否符合城市...
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9 应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?

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10.问答题某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148㎡，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/㎡，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/㎡，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/㎡，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一个买家希望以3000元/㎡的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?
参考答案：1.从最高最佳使用原则考虑，买主的出价偏低。
2.按最高最佳使用原则评价，评估对象现状不是最高最佳使用现状，...
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