房地产估价师房地产估价理论与方法章节练习(2020.04.25)

来源：考试资料网
1 在出让土地使用权上建造的普通商品住宅，土地使用权出让年限为70年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为50年，计算建筑物折旧的经济寿命为（）。

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2.判断题除了销售费用、销售税费以外，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。（）
参考答案：错
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3.判断题价格实质上是在市场经济（或商品经济）这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。（）
参考答案：对
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4 根据将未来预期收益转换为价值的方式的不同，收益法可分为（）。

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5.判断题成本法中房地产价格构成中的销售税费既包括由买方缴纳的契税等税费，也包括由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。（）
参考答案：错
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6.判断题单纯的土地或单纯的建筑物也称作房地产。（）
参考答案：对
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7.判断题以临街各宗土地的临街深度的众数作为标准深度，可以简化以后各宗土地价格的计算。如果不以临街各宗土地的临街深度的众数为标准深度，由此制作的临街深度价格修正率表，将使以后多数土地价格的计算都要用深度价格修正率进行修正。这不仅会增加计算的工作量，而且会使所求得的路线价失去代表性。（）
参考答案：对
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8 估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于（）。

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9 某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。

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10.问答题某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元;当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%，该类房地产的资本化率为10%，试选用所给资料估算该旅馆的价值。
参考答案：(1)年有效毛收入=300×45×365×(1-20%)=394.20(万元)
(2)年运营费用=394.2×...
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