某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款；项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0％，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0％，按年付息，到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70％，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10％。预计购物中心的出租率为95％，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35％。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20％，则购物中心的年最低基础租金为多少元／平方米（精确到个位）？（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13％，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）？

某商业房地产项目总占地面积42000m2，规划建设用地面积为40000m2，总建筑面积300000m2。已知楼面地价300元／m2，建造成本为1000元／m2，专业人员费用为建造成本的8％，管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和的6％，贷款利率为15％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3．5％、5.48％；项目的平均售价为3000元／2，可销售面积比例为95％；项目开发周期为3年，购买土地使用权后即开工建设，工期2.5年；地价款在开发初期一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，问开发商成本利润率是多少？

某开发商以6000万元的价格获得了一宗占地面积为5000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为7，建造成本为4000元/m2（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费和公共配套设施建设费），其他工程费为建造成本的6%，开发期间税费等其他费用为800万元，管理费为土地成本、建造成本、其他工程费和开发期间税费等其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的1%、2%和6%，预计建成后售价为10000元／m2。项目开发周期为3年，前期1年，建造期2年，地价于开始一次投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费、开发期间税费等其他费用和建设期管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为8%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。试求该项目开发商的成本利润率。

某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为65％，建筑层数共20层，从-2～+3层建筑面积均相等。地下两层中，-1层为车库，有供出售95个车位；-2层为人防和技术设备用房（不可出售）；地上3层裙房为用于出租的商业用房；地上4～18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年（其中前期为12个月，建设周期为24个月，销售周期为6个月）；平均建造成本为3500元／m2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8％和5％；地价款在项目开发初期一次性投入。建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入。该项目建成后，住宅的市场售价为8000元／m2，商业用房年净租金收入为2000元／m2，停车位售价为12万元／个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5％和6.0％。开发建设贷款利率为7.5％，同档次商业用房的净租金收益乘数（即物业资本价值与年净租金收入之比）为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。

房地产开发项目用于出租或自营时，经营期的期间费用和房地产置业投资项目的期间费用均计入运营费用。（）

企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次。（）

对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金属于流动资金，但其投资的大部分又是在形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发商品，并通过项目建设过程中的预租售或建成后的租售活动，转让这些固定资产的所有权或使用权以收回投资。（）

某投资者以1600万元购入一层商业店铺用于出租，购楼款分期支付，第1～3年分别支付30%、40%和30%。店铺第2年便可出租，预计当年毛租金收入180万元，经营费用50万元，随着商业店铺周围环境的改善和经营水平的提高，毛租金收入年均提高15%，经营费用年均下降3%。店铺持有20年，期末转售收入300万元，试确定该项目的财务内部收益率（假定投资发生在年初，租金收入、经营费用发生在年末）。

用公式A=Pi（1+i）n／［（1+i）n-1］来分析投资回收与投资回报，Pi就是投资者投入资本金后所获得的投资回收，Pi/［（1+i）n-1］就是投资者的投资回报。（）

某开发商获得某项目用地4200m2，规划建设用地面积4000m2，总容积率为6.5，地上建筑容积率为5．0。项目开发周期为2年，购买土地使用权后半年开始建设，工期为1.5年，购买土地使用权费用为7200万元，建造成本为4000元/m2（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10%，管理费用为土地成本、建造成本和其他工程费的5%，贷款利率为12%，按季计息，融资费用为贷款利息的10%。项目可出租面积系数为0.85，预计建成后前两年年租金为2100元／m2，以后逐年提高6%，运营成本占租金收入的12%，空置率为10%，当前房地产投资收益率为15%，土地使用权期限为50年，且土地使用权出让合同中已约定不可续期，建筑物为框架结构，试求该项目成本利润率（假设土地购置费于期初一次性投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费和建设期管理费在建设期内均匀投入）。