已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%时的价格为4000元/m2...

问答题已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%时的价格为4000元/m²；如果该房地产的剩余收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格为多少元/m²？

参考答案： （1）年纯收益A=4000÷（P/A，8%，50）=326.97元
（2）评估价格=326.97×（P/A，6...

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1.单项选择题某在建工程规划建筑面积为12400平米，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后一年内可全部出租（第一年的收益暂且不计），按可出租面积计算的月租金为60元/平米，可出租面积为建筑面积的75%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的20%。假设报酬率为8%，则该在建工程续建完成时的总价值为（）万元。

A.1607万元
B.1486万元
C.473万元
D.438万元

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2.单项选择题某商品住宅总价为100万元，首付款为40%，其余为抵押贷款，贷款期限为20年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为6%。则其综合资本化率为（）。

A.7.5%
B.6.9%
C.6.6%
D.6%

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3.单项选择题某宗房地产的净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值最接近（）。

A.500万元
B.460万元
C.417万元
D.250万元

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4.单项选择题采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2表示（）

A.房地产净收益按一固定数额逐年递增
B.房地产净收益按一固定数额逐年递减
C.房地产净收益按一固定比率逐年递增
D.房地产净收益按一固定比率逐年递减

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5.问答题某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元，管理费用为建造成本的5%，销售税费为60万元，利息率为7.5%，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试评估该建筑物的现值。

参考答案：重置成本=（800+800×5%+60）×（1+7.5%）+120=1087.5万元
折旧=（1087.5÷5...

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6.问答题某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为多少万元。

参考答案：物质折旧=(2000÷50×10)+10+(200÷5×4)+(250÷15×9)=620万元

7.判断题开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。

参考答案：对

8.判断题应计息的项目包括取得土地成本、开发成本、管理费用、销售费用和销售税费。

参考答案：对

9.判断题在成本法中，只有贷款计算利息，而自有资金则无需计算利息。

参考答案：错

10.判断题重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出加上合理的利润。

参考答案：对