不动产评估问答题每日一练(2019.06.23)

问答题
简述地产与房产的区别？
答案：1）地产是由无劳动价值的土地物质和有劳动价值的土地资本构成，而房产则完全是劳动商品。
2）地产的价格主要取决于...
问答题
简述收益法的基本原理、特点及使用范围？
答案：收益法是不动产估价中最常用的方法之一，它是对不动产和其他具有收益性质资产评估的基本方法。收益法是将待估不动产未来每年的预...
问答题
某一宗土地的总面积为1 000m2，是10年前通过征用农地取得的，使用年限60年。当时每亩花费18万元（1亩=667m2），现时重新取得该类土地需要620元／m2；地上建筑物的总面积为2000m2，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价按建筑面积算为600元／m2，现时建造同类建筑物按建筑面积算需要1200元／m2，该建筑物的经济寿命50年，残值率为0。根据所给资料估算该宗不动产的现时单价和总价。
答案：根据题意，采用成本法进行评估，其步骤如下：
（1）求取土地现值
土地现值＝620×1000＝6200...
问答题
某商场的土地使用权年限为40年，从1994年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。一层于1996年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租的正常月租金分别为200、120元/平方米，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的资本化率为8%。试估计该商场于1998年5月31日带租金出售时的正常价格。
答案：（1）计算各层可出租的面积
2000×60%=1200m²
（2）计算租期内年...
问答题
简述成本法的实质是？
答案：通过对估价对象不动产的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价格。