简述收益法的基本原理、特点及使用范围？

问答题简述收益法的基本原理、特点及使用范围？

参考答案： 收益法是不动产估价中最常用的方法之一，它是对不动产和其他具有收益性质资产评估的基本方法。收益法是将待估不动产未来每年的预...

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1.问答题某一宗土地的总面积为1 000m²，是10年前通过征用农地取得的，使用年限60年。当时每亩花费18万元（1亩=667m²），现时重新取得该类土地需要620元／m²；地上建筑物的总面积为2000m²，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价按建筑面积算为600元／m²，现时建造同类建筑物按建筑面积算需要1200元／m²，该建筑物的经济寿命50年，残值率为0。根据所给资料估算该宗不动产的现时单价和总价。

参考答案：根据题意，采用成本法进行评估，其步骤如下：
（1）求取土地现值
土地现值＝620×1000＝6200...

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2.问答题某工业开发区征用土地总面积5km²，土地出让年限为50年。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元；征地后，土地开发的费用为2亿元／krn²，开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40％，总投资回报率为20％，土地增值收益率取20％，当年银行年贷款利息率为10％。试估算出该区域50年期的工业用地的单位面积价格和总价格。

参考答案：根据题意，采用成本法进行评估，步骤如下。
（1）计算土地取得费
土地取得费为：（4.5＋1.5）×1...

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3.问答题某公司于1998年3月以有偿出让方式获得位于某市二级地A地块50年期的土地使用权，面积为3500m²；并于1999年9月在此地块上建成9800m²写字楼，当时建筑造价为1500元／m²；其经济耐用年限为60年。目前该建筑物全部出租，每月实收租金27元／m²。根据估价机构掌握的经筛选后的资料，目前当地同类建筑物出租月租金一般为28元／m²，该类建筑物重置价格为1700元／m²，不动产所有者需支付的年管理费为建筑物年租金的2％，年维修费、年保险费分别为建筑物重置价格的2％、0.5％，每年支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米32元，土地资本化率和建筑物资本化率分别为5％和7％。根据以上资料估算A地块在2001年3月的土地使用权价格。

参考答案：估价过程
（1）待估不动产出租，为有收益的不动产，适宜采用收益法评估A地块的价格。
（2）计算总收益...

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4.问答题某人购买某不动产，到银行办理抵押贷款，获得购房资金的70％，贷款的年利息率为5％，自有资金的一般收益率为8％，试计算不动产的资本化率。

参考答案：不动产资本化率＝70％×5％＋30％×8％＝5.9％

5.问答题 为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：
上表交易情况比较中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素比较中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2005年1月1日至2005年6月30日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递增1％。试利用上述资料估算该写字楼2005年10月30日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。

参考答案：估算写字楼于2005年10月30日的正常价格如下
（1）采用直接比较修正法连乘形式的公式进行评估。...

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6.问答题某公司于2001年12月以出让方式取得一面积为500m²的地块，50年土地使用权，并于2002年12月建成一建筑面积为1350m²的建筑物，当时建筑造价为1300元/m²，目前建筑物全部出租，每月实收租金28元/m²。已知当地同类建筑物出租租金按建筑面积算一般为每月30元/m²，每年支付的土地税及房产税按建筑面积算为20元/m²，支付的管理费为同类建筑物租金的5％，年维修费为重置价格的3％，年保险费为重置价格的0.3％。目前该建筑物重置价格为1500元/m²，残值率为零，土地及房屋资本化率分别为5％和6％。试求该地块在2005年12月的土地使用权价格。

参考答案：估价过程如下
（1）待估不动产出租为有效益的不动产，适宜于采用收益法评估该地块的价格。
（2）计算年...

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7.问答题某房地产的土地面积1000m²，建筑面积2000m²。土地于1999年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为50年，当时的单价为1000元／m²；建筑物的结构为钢筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价按建筑面积算为800元／m²。2004年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元／m²；该类房屋的重置价格（含使用权年限为50年的土地价格）按建筑面积算为2000元／m²。估计该类建筑物的残值为零。试利用上述资料估算该房地产2004年10月1日的总价。

参考答案：根据所给资料判断，用成本法估算该房地产的总价。
估价公式是：
旧有不动产价格＝土地的重新取得价格或重...

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8.问答题某公司于2000年11月以出让方式取得一面积为500m²的地块，50年土地使用权，并于2001年11月建成一建筑面积为450m²的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金按建筑面积算一般为每月30元／m²，每年支付的土地税及房产税按建筑面积算为20元／m²，支付的管理费为同类建筑物租金的5％，年维修费为重置价格的3％，年保险费为重置价格的0.3％。目前该建筑物重置价格为1500元／m²，残值率为零，土地及房屋还原利率分别为5％和6％。试求该地块在2004年11月的土地使用权价格。

参考答案：估价过程如下
（1）待估不动产出租为有效益的不动产，适宜于采用收益法评估该地块的价格。
（2）计算总...

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9.问答题某工业区的出让年限为50年，该工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为4500万元／km²，征地中发生的其他费用为3000万元／km²，土地开发费为2亿元／km²。当地银行的年贷款利率为12％，征地完成后，土地开发周期为两年，第一年土地开发费占全部土地开发费的1／4，每年投资资金为均匀投入，投资回报率为25％，土地增值收益率为5％，试计算该区域50年期的工业用地的单位面积地价。

参考答案：根据题意采用成本法进行评估，步骤如下：
（1）计算土地取得费为：（4500＋3000）×10⁴

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10.问答题某房地产建成于2000年12月30日，此后收益年限为50年；2001年12月30日至2004年12月30日分别获得纯收益80、85、90、95万元；预计2005年12月30日至2007年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元，从2008年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可得到银行70％的抵押贷款，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的收益率为10％。试利用上述资料估算该房地产2004年12月30日的收益价格。

参考答案：（1）该房地产为有收益不动产，适宜用收益法进行价格评估。
（2）计算公式为纯收益在前若干年有变化且收益年限是有...

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