某工业区的出让年限为50年，该工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为4...

问答题某工业区的出让年限为50年，该工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为4500万元／km²，征地中发生的其他费用为3000万元／km²，土地开发费为2亿元／km²。当地银行的年贷款利率为12％，征地完成后，土地开发周期为两年，第一年土地开发费占全部土地开发费的1／4，每年投资资金为均匀投入，投资回报率为25％，土地增值收益率为5％，试计算该区域50年期的工业用地的单位面积地价。

参考答案： 根据题意采用成本法进行评估，步骤如下：
（1）计算土地取得费为：（4500＋3000）×10⁴

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参考答案：（1）该房地产为有收益不动产，适宜用收益法进行价格评估。
（2）计算公式为纯收益在前若干年有变化且收益年限是有...

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2.问答题 为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：
上表交易情况比较中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素比较中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2004年1月1日至2004年6月30日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1％。试利用上述资料估算该写字楼2004年10月30日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。