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房地产估价师房地产估价案例与分析问答题每日一练(2020.04.22)
来源:考试资料网
1.问答题
如果说不同的估价目的就有不同的估价结果,这与市场价值标准有矛盾吗?
参考答案:
各种估价方法实质是要确定估价对象的市场价值,也就是说估价对象与估价方法有一定的对应关系,对同一估价对象,在同一个估价目的...
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2.问答题
(改错题)在一成片开发小区内,某副食商场被拆除,拆除时的状况为:建筑面积420m
2
,砖混结构,用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平,该商场与开发商议定,小区建成后,在偿还商场原建筑面积的基础上再给该商场增加建筑面积280m
2
。与原建筑面积相等部分按结构差价结算,新增加的建筑面积部分按建造成本计算,地价按小区全部建筑面积平均分摊,建造费用不计利息。以上价款由商场支付,产权归商场所有。两年后,小区建成,其建筑密度为60%,容积率为2.5,开发商按合同规定,交付给商场总建筑面积为700m
2
的钢混结构商业用房,并要求该商场据合同结算差价。据调查,该市同类砖混结构房屋的建造成本为每平方米建筑面积920元,与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1:1.4,该小区地价为每平方米土地面积1800元。该商场财务人员按下列方法计算应付款项:1.结构差价920×(1+1.4)×700-1545600(元)=154.56(万元)2.新增建筑面积成本920×1.4×700-901600=90.16(万元)3.补交地价款1800/60%×700=2100000=210(万元)
参考答案:
1.结构差价计算有误,因为结构差价比率为1:1.4,且建筑面积不能按700m
2
计算,应按420m<...
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3.问答题
厦门××酒店市场价值评估报告
(封面、目录略)
致委托方函
厦门××酒店有限公司:
参考答案:
(1)估价目的不够明确,与价值定义对应关系不好,应明确为委托方抵押贷款提供价格参考。 (2)估价报告应用的有效期错误,不...
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4.问答题
基于租赁收入与基于营业收入计算净收益之间有什么区别?
参考答案:
基于营业收入计算净收益与基于租赁收入的净收益测算主要有如下两个方面的不同:一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入,二是...
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5.问答题
某房地产占地面积2580m
2
,建筑面积9440m
2
,每层建筑面积2360m
2
。其中,一、二层为出租商铺,三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格,估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确),确定其价值时点的价格为12666元/m
2
。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一、二层差价2%,二、三层差价5%,三、四层差价2%),判断出二层价格为12309元/m
2
,三层价格为11694元/m
2
,四层价格为11460元/m
2
,从而得出估价对象房地产的市场价格为:(12566+12309+11694+11460)×2360=113348440(元)。试问:如此确定的最终结果是否正确?为什么?
参考答案:
不正确。因为估价对象用途是商住混合,需按不同用途分别估价。