赵某于2005年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元),并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2006年6月30日竣工后,赵某付清了剩余的购房款,但对原装修不满意,拆除了部分原装修设施,并重新进行了装修,花费了40万元。2006年9月为筹集资金做生意,赵某欲以该别墅向银行抵押贷款,并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价,此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元,赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用,即170万元,现估价人员掌握的资料有:
1.赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件;
2.赵某的购房发票;
3.商品房预售许可证复印件;
4.其他有关房地产市场资料。
请问:
1.上述资料用于抵押估价是否齐全?
2.估价人员可否承诺按170万元进行估价?
3.可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?
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某工厂为企业改制进行资产重组,委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载,该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果,该两幢房屋中一幢为厂房,另一幢原为厂房,后自行改为办公楼用于出租。
该工厂若将该两幢房屋投保火灾险,则为保险目的评估的价值应为()。
A.该两幢房屋的非正常市场价值
B.该两幢房屋的重新购建价格
C.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值
D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值
某工厂为企业改制进行资产重组,委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载,该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果,该两幢房屋中一幢为厂房,另一幢原为厂房,后自行改为办公楼用于出租。
该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押,则为抵押目的评估的价值应为()。
A.该两幢房屋的抵押评估价格之和
B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
某工厂为企业改制进行资产重组,委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载,该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果,该两幢房屋中一幢为厂房,另一幢原为厂房,后自行改为办公楼用于出租。
将该两幢房屋的用途由工业改变为其他,应通过下列途径()。
A.自行改变
B.经上级主管部门批准改变
C.经政府房屋管理部门批准,并办理变更手续
D.经政府规划主管部门批准,并按法定程序办理变更手续
某工厂为企业改制进行资产重组,委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载,该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果,该两幢房屋中一幢为厂房,另一幢原为厂房,后自行改为办公楼用于出租。
应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?
A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价
B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价
C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价
D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价
某商业楼建筑面积为5000㎡,于2000年9月1日开工,2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构,耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让,用途为商业,土地使用年限为40年,自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日,业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款,委托房地产估价机构估价。
假设在2005年9月1日,业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值,若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是()。
A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押,500万元增值不能再次设立抵押权
B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人,500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分,不属于抵押范围,若对抵押物拍卖,原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
D.该500万元可再次抵押
某商业楼建筑面积为5000㎡,于2000年9月1日开工,2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构,耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让,用途为商业,土地使用年限为40年,自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日,业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款,委托房地产估价机构估价。
估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据,此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是()万元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
某商业楼建筑面积为5000㎡,于2000年9月1日开工,2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构,耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让,用途为商业,土地使用年限为40年,自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日,业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款,委托房地产估价机构估价。
采用收益法估价时,下述观点不正确的是()。
A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算
B.估价时点应设定为2004年3月1日
C.净收益中应扣除建筑物折旧额
D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
某商业楼建筑面积为5000㎡,于2000年9月1日开工,2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构,耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让,用途为商业,土地使用年限为40年,自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日,业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款,委托房地产估价机构估价。
采用成本法估价,计算该建筑物折旧时,确定建筑物的剩余经济寿命应()。
A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
B.按建筑物耐用年限计算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
D.按建筑物已使用年限计算
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(改错题)在一成片开发小区内,某副食商场被拆除,拆除时的状况为:建筑面积420m2,砖混结构,用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平,该商场与开发商议定,小区建成后,在偿还商场原建筑面积的基础上再给该商场增加建筑面积280m2。与原建筑面积相等部分按结构差价结算,新增加的建筑面积部分按建造成本计算,地价按小区全部建筑面积平均分摊,建造费用不计利息。以上价款由商场支付,产权归商场所有。两年后,小区建成,其建筑密度为60%,容积率为2.5,开发商按合同规定,交付给商场总建筑面积为700m2的钢混结构商业用房,并要求该商场据合同结算差价。据调查,该市同类砖混结构房屋的建造成本为每平方米建筑面积920元,与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1:1.4,该小区地价为每平方米土地面积1800元。该商场财务人员按下列方法计算应付款项:1.结构差价920×(1+1.4)×700-1545600(元)=154.56(万元)2.新增建筑面积成本920×1.4×700-901600=90.16(万元)3.补交地价款1800/60%×700=2100000=210(万元)
竺某于2001年6月与上海万隆饭店签订了为期5年的劳动合同。合同明确规定其责任是负责饭店大堂的接待等全部工作,试用期8个月,月工资3000元。8个月试用期后万隆饭店表示满意,合同正式履行。2002年4月,因饭店餐饮部门负责人调离,饭店主管又认为大堂经理最好以女性为宜,于是在未与竺某协商的情况下,便安排竺某将大堂工作移交,接手餐饮部的工作。对此,竺某表示不同意,认为原合同规定是来做大堂部经理工作。饭店认为竺某与饭店已签了劳动合同,竺某已成为本饭店的职员,就应当服从饭店的安排,仍坚持由竺某去做餐饮部工作。竺某坚决不同意,并仍到大堂部上班。问题:(1)竺某与上海万隆饭店签订的合同有什么错误?请指出。(2)上海万隆饭店硬行安排竺某去餐饮部工作的做法是否正确?为什么?(3)如果上海万隆饭店欲以此理由解雇竺某,是否符合法律规定?为什么?(4)竺某如被解雇,可采取什么方法维护自己的合法权益?(5)竺某如被解雇,工会可从哪些方面帮助竺某维护其合法权益?
该宗房地产第14年的净收益为()万元。
该宗房地产2007年10月1日的价格为()元/m2。
甲公司1993年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权,土地用途为高档住宅,楼面地价为3500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时,因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖,卖出6栋,平均价格为3860元/m2,其余14栋无人承接,退还给甲公司。当1999年6月第二期工程竣工后,建成的别墅以5200元/m2售出,甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低,而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2,远低于其投入的建设成本,很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问,乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?
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该工厂若将该两幢房屋投保火灾险,则为保险目的评估的价值应为()
将该两幢房屋的用途由工业改变为其他,应通过()途径。