《商铺租赁合同》约定的租期长达12年是否符合规定？简要说明理由。

问答题甲公司与乙公司签订《商铺租赁合同》，甲公司将其商铺出租给乙公司开办超市，租期12年，甲公司负责在租期开始前完成消防验收。租期开始后不久，商铺屋顶漏水，乙公司要求甲公司修复，甲公司一直拖延不予修复，乙公司只得自行修复。不久，当地消防局向乙公司下达《行政处罚决定书》，认定商铺未经消防安全检查擅自投入使用、营业，责令乙公司停止使用并罚款3万元。至此，乙公司方知甲公司商铺并未完成消防验收且该商铺主体建筑材料不符合消防要求，除非重建否则无法达到消防验收标准，乙公司要求与甲公司解除《商铺租赁合同》，并支付乙公司修复屋顶的费用及赔偿各项损失。《商铺租赁合同》约定的租期长达12年是否符合规定？简要说明理由。

参考答案： 《商铺租赁合同》约定租期12年符合规定。根据规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。

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1.问答题甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）对其新开发的楼盘进行预售，其在销售广告中说明，该楼盘为高品质生活小区，小区空地绿化面积高达70％，温泉水入户。该小区因这两项条件比较优越，销售均价比同区域的其他小区高出20％。李某对甲公司销售广告中的内容十分认可，于2016年8月份与甲公司签订了商品房买卖合同。一年后，李某办理入住手续，搬进该小区后不久，发生一系列事件：（1）李某发现该小区绿化面积严重缩水，且入户的只是普通的热水，而非温泉水。（2）甲公司销售房屋时并未取得预售许可证，至该小区竣工验收前夕方补办了预售许可证。（3）张某持一商品房买卖合同找到李某，告知李某该房甲公司已于2016年7月份出售给张某，张某购下该房后出国学习，日前刚回国，张某主张其才是房屋的权利人，要求李某腾退房屋。（4）孙大妈找到李某，告知李某该房是甲公司许诺给她的回迁房，要求李某腾退房屋。当事人各方纠缠不清，纷纷将甲公司告上人民法院：（1）李某要求解除与甲公司订立的合同，由甲公司赔偿其损失，并请求人民法院判令甲公司支付惩罚性赔偿金。（2）张某要求解除与甲公司订立的合同，并要求甲公司支付惩罚性赔偿金。（3）孙大妈请求人民法院判令李某腾退房屋，将房屋返还给自己。（4）甲公司抗辩称其与李某、张某订立商品房买卖合同时尚未取得预售许可证，合同无效，李某和张某要求解除合同的请求不当，人民法院应当予以驳回。孙大妈的诉讼请求是否合法？简要说明理由。

参考答案：孙大妈的诉讼请求合法。根据规定，拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

2.问答题甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）对其新开发的楼盘进行预售，其在销售广告中说明，该楼盘为高品质生活小区，小区空地绿化面积高达70％，温泉水入户。该小区因这两项条件比较优越，销售均价比同区域的其他小区高出20％。李某对甲公司销售广告中的内容十分认可，于2016年8月份与甲公司签订了商品房买卖合同。一年后，李某办理入住手续，搬进该小区后不久，发生一系列事件：（1）李某发现该小区绿化面积严重缩水，且入户的只是普通的热水，而非温泉水。（2）甲公司销售房屋时并未取得预售许可证，至该小区竣工验收前夕方补办了预售许可证。（3）张某持一商品房买卖合同找到李某，告知李某该房甲公司已于2016年7月份出售给张某，张某购下该房后出国学习，日前刚回国，张某主张其才是房屋的权利人，要求李某腾退房屋。（4）孙大妈找到李某，告知李某该房是甲公司许诺给她的回迁房，要求李某腾退房屋。当事人各方纠缠不清，纷纷将甲公司告上人民法院：（1）李某要求解除与甲公司订立的合同，由甲公司赔偿其损失，并请求人民法院判令甲公司支付惩罚性赔偿金。（2）张某要求解除与甲公司订立的合同，并要求甲公司支付惩罚性赔偿金。（3）孙大妈请求人民法院判令李某腾退房屋，将房屋返还给自己。（4）甲公司抗辩称其与李某、张某订立商品房买卖合同时尚未取得预售许可证，合同无效，李某和张某要求解除合同的请求不当，人民法院应当予以驳回。张某的诉讼请求是否合法？简要说明理由。

参考答案：张某的诉讼请求合法。根据规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，买受人在解除合同并赔偿损失的前提下，...

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3.问答题甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）对其新开发的楼盘进行预售，其在销售广告中说明，该楼盘为高品质生活小区，小区空地绿化面积高达70％，温泉水入户。该小区因这两项条件比较优越，销售均价比同区域的其他小区高出20％。李某对甲公司销售广告中的内容十分认可，于2016年8月份与甲公司签订了商品房买卖合同。一年后，李某办理入住手续，搬进该小区后不久，发生一系列事件：（1）李某发现该小区绿化面积严重缩水，且入户的只是普通的热水，而非温泉水。（2）甲公司销售房屋时并未取得预售许可证，至该小区竣工验收前夕方补办了预售许可证。（3）张某持一商品房买卖合同找到李某，告知李某该房甲公司已于2016年7月份出售给张某，张某购下该房后出国学习，日前刚回国，张某主张其才是房屋的权利人，要求李某腾退房屋。（4）孙大妈找到李某，告知李某该房是甲公司许诺给她的回迁房，要求李某腾退房屋。当事人各方纠缠不清，纷纷将甲公司告上人民法院：（1）李某要求解除与甲公司订立的合同，由甲公司赔偿其损失，并请求人民法院判令甲公司支付惩罚性赔偿金。（2）张某要求解除与甲公司订立的合同，并要求甲公司支付惩罚性赔偿金。（3）孙大妈请求人民法院判令李某腾退房屋，将房屋返还给自己。（4）甲公司抗辩称其与李某、张某订立商品房买卖合同时尚未取得预售许可证，合同无效，李某和张某要求解除合同的请求不当，人民法院应当予以驳回。李某的诉讼请求是否合法？简要说明理由。

参考答案：李某的诉讼请求合法。根据规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买受人在解除合同并赔...

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4.问答题甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）对其新开发的楼盘进行预售，其在销售广告中说明，该楼盘为高品质生活小区，小区空地绿化面积高达70％，温泉水入户。该小区因这两项条件比较优越，销售均价比同区域的其他小区高出20％。李某对甲公司销售广告中的内容十分认可，于2016年8月份与甲公司签订了商品房买卖合同。一年后，李某办理入住手续，搬进该小区后不久，发生一系列事件：（1）李某发现该小区绿化面积严重缩水，且入户的只是普通的热水，而非温泉水。（2）甲公司销售房屋时并未取得预售许可证，至该小区竣工验收前夕方补办了预售许可证。（3）张某持一商品房买卖合同找到李某，告知李某该房甲公司已于2016年7月份出售给张某，张某购下该房后出国学习，日前刚回国，张某主张其才是房屋的权利人，要求李某腾退房屋。（4）孙大妈找到李某，告知李某该房是甲公司许诺给她的回迁房，要求李某腾退房屋。当事人各方纠缠不清，纷纷将甲公司告上人民法院：（1）李某要求解除与甲公司订立的合同，由甲公司赔偿其损失，并请求人民法院判令甲公司支付惩罚性赔偿金。（2）张某要求解除与甲公司订立的合同，并要求甲公司支付惩罚性赔偿金。（3）孙大妈请求人民法院判令李某腾退房屋，将房屋返还给自己。（4）甲公司抗辩称其与李某、张某订立商品房买卖合同时尚未取得预售许可证，合同无效，李某和张某要求解除合同的请求不当，人民法院应当予以驳回。甲公司未取得预售许可即与李某订立商品房买卖合同，该合同是否有效？简要说明理由。

参考答案：该合同有效。根据规定，出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。在本...

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5.问答题甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）对其新开发的楼盘进行预售，其在销售广告中说明，该楼盘为高品质生活小区，小区空地绿化面积高达70％，温泉水入户。该小区因这两项条件比较优越，销售均价比同区域的其他小区高出20％。李某对甲公司销售广告中的内容十分认可，于2016年8月份与甲公司签订了商品房买卖合同。一年后，李某办理入住手续，搬进该小区后不久，发生一系列事件：（1）李某发现该小区绿化面积严重缩水，且入户的只是普通的热水，而非温泉水。（2）甲公司销售房屋时并未取得预售许可证，至该小区竣工验收前夕方补办了预售许可证。（3）张某持一商品房买卖合同找到李某，告知李某该房甲公司已于2016年7月份出售给张某，张某购下该房后出国学习，日前刚回国，张某主张其才是房屋的权利人，要求李某腾退房屋。（4）孙大妈找到李某，告知李某该房是甲公司许诺给她的回迁房，要求李某腾退房屋。当事人各方纠缠不清，纷纷将甲公司告上人民法院：（1）李某要求解除与甲公司订立的合同，由甲公司赔偿其损失，并请求人民法院判令甲公司支付惩罚性赔偿金。（2）张某要求解除与甲公司订立的合同，并要求甲公司支付惩罚性赔偿金。（3）孙大妈请求人民法院判令李某腾退房屋，将房屋返还给自己。（4）甲公司抗辩称其与李某、张某订立商品房买卖合同时尚未取得预售许可证，合同无效，李某和张某要求解除合同的请求不当，人民法院应当予以驳回。甲公司的商品房销售广告是要约还是要约邀请？简要说明理由。

参考答案：甲公司的商品房销售广告是要约。根据规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的...

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6.问答题8月20日，甲公司与乙公司签订买卖合同，约定由甲公司提供6台德国产接触器，价款总额为10万元，乙公司预付货款2万元，其余款项在收到货物后15日内付清；合同生效后30日内交付货物，甲公司负责运输，但双方对运输费用的承担没有约定。合同签订后，乙公司于8月25日支付货款2万元。甲公司分别于9月2日、3日、6日通过中国铁路小件货物快运先后向乙公司发运3台、2台、1台接触器。9月15日，乙公司致电甲公司，只接到5台接触器，且其中9月3日发运的2台接触器相关技术指标不符合要求，根本无法使用。经查，甲公司于9月6日发运的1台接触器因遇不可抗力在运输途中灭失。9月6日发运的接触器毁损、灭失的风险应当由谁承担？简要说明理由。

参考答案：9月6日发运的接触器毁损、灭失的风险应当由甲公司承担。根据规定，买卖合同标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人...

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7.问答题8月20日，甲公司与乙公司签订买卖合同，约定由甲公司提供6台德国产接触器，价款总额为10万元，乙公司预付货款2万元，其余款项在收到货物后15日内付清；合同生效后30日内交付货物，甲公司负责运输，但双方对运输费用的承担没有约定。合同签订后，乙公司于8月25日支付货款2万元。甲公司分别于9月2日、3日、6日通过中国铁路小件货物快运先后向乙公司发运3台、2台、1台接触器。9月15日，乙公司致电甲公司，只接到5台接触器，且其中9月3日发运的2台接触器相关技术指标不符合要求，根本无法使用。经查，甲公司于9月6日发运的1台接触器因遇不可抗力在运输途中灭失。乙公司能否以其中2台接触器相关技术指标不符合要求，根本无法使用为由，要求解除整个买卖合同？简要说明理由。

参考答案：乙公司无权要求解除整个买卖合同。根据规定，出卖人分批交付标的物的，出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定，致使该...

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8.问答题8月20日，甲公司与乙公司签订买卖合同，约定由甲公司提供6台德国产接触器，价款总额为10万元，乙公司预付货款2万元，其余款项在收到货物后15日内付清；合同生效后30日内交付货物，甲公司负责运输，但双方对运输费用的承担没有约定。合同签订后，乙公司于8月25日支付货款2万元。甲公司分别于9月2日、3日、6日通过中国铁路小件货物快运先后向乙公司发运3台、2台、1台接触器。9月15日，乙公司致电甲公司，只接到5台接触器，且其中9月3日发运的2台接触器相关技术指标不符合要求，根本无法使用。经查，甲公司于9月6日发运的1台接触器因遇不可抗力在运输途中灭失。如果甲公司和乙公司就通过中国铁路小件货物快运发货产生的费用无法达成补充协议，也无法按照合同有关条款或者交易习惯确定，甲公司是否有权要求乙公司承担该费用？简要说明理由。

参考答案：甲公司无权要求乙公司承担该费用。根据规定，合同当事人就履行费用负担没有约定的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同...

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9.问答题甲公司向乙宾馆发出一封电报称：现有一批电器，其中电视机80台，每台售价3400元；电冰箱100台，每台售价2800元，总销售优惠价52万元，3天内承诺有效。乙宾馆接到该电报后，遂向甲公司回复称：只欲购买甲公司50台电视机，每台电视机付款3200元；60台电冰箱，每台电冰箱付款2500元，共计支付总货款31万元，货到付款。甲公司接到乙宾馆的电报后，决定接受乙宾馆的要求。甲、乙签订了买卖合同，约定交货地点为乙宾馆，如双方发生纠纷，由A仲裁机构仲裁解决。甲公司同时与丙运输公司签订了合同，约定由丙公司将货物运至乙宾馆。丙公司在运输货物途中遭遇洪水，致使部分货物毁损。丙公司将剩余的未遭损失的货物运至乙宾馆，乙宾馆要求甲公司将货物补齐后一并付款。甲公司迅速补齐了货物，但乙宾馆以资金周转困难为由，表示不能立即支付货款，甲公司同意乙宾馆推迟1个月付款。1个月后经甲公司催告，乙宾馆仍未付款。于是，甲公司通知乙宾馆解除合同，乙宾馆不同意解除合同。甲公司能否解除与乙宾馆的买卖合同？简要说明理由。

参考答案：甲公司可以解除买卖合同。根据规定，当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，一方当事人可以解除合同。在...

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10.问答题甲公司向乙宾馆发出一封电报称：现有一批电器，其中电视机80台，每台售价3400元；电冰箱100台，每台售价2800元，总销售优惠价52万元，3天内承诺有效。乙宾馆接到该电报后，遂向甲公司回复称：只欲购买甲公司50台电视机，每台电视机付款3200元；60台电冰箱，每台电冰箱付款2500元，共计支付总货款31万元，货到付款。甲公司接到乙宾馆的电报后，决定接受乙宾馆的要求。甲、乙签订了买卖合同，约定交货地点为乙宾馆，如双方发生纠纷，由A仲裁机构仲裁解决。甲公司同时与丙运输公司签订了合同，约定由丙公司将货物运至乙宾馆。丙公司在运输货物途中遭遇洪水，致使部分货物毁损。丙公司将剩余的未遭损失的货物运至乙宾馆，乙宾馆要求甲公司将货物补齐后一并付款。甲公司迅速补齐了货物，但乙宾馆以资金周转困难为由，表示不能立即支付货款，甲公司同意乙宾馆推迟1个月付款。1个月后经甲公司催告，乙宾馆仍未付款。于是，甲公司通知乙宾馆解除合同，乙宾馆不同意解除合同。乙宾馆的回复是承诺还是新的要约？简要说明理由。

参考答案：乙宾馆的回复是新的要约。根据规定，受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。在本题中，乙宾馆对要约中的价款和数量均...

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