房地产由于不可移动，在交易中可以转移的不是其实物，而是其（）。

多项选择题房地产由于不可移动，在交易中可以转移的不是其实物，而是其（）。

A.其他权益
B.所有权
C.地役权
D.使用权
E.占有权

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1.多项选择题房地产价格与一般物品价格的不同，表现为房地产价格的特征，其中包括（）。

A.房地产价格受区位的影响很大
B.房地产价格实质上是房地产权益的价格
C.房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金
D.房地产价格容易受交易者的个别情况的影响
E.房地产价格形成的时间通常较短

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2.多项选择题房地产与其他物品一样，之所以有价格，是因为同时具有（）。

A.有效需求
B.有用性
C.大额性
D.稀缺性
E.时间性

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3.多项选择题以下关于对房地产价格影响的说法中，正确的有（）。

A.修建铁路会使得房地产价格增值
B.通常情况下楼层比朝向对价格的影响大
C.有些因素对房地产价格的影响与时间无关
D.提高绿地率对房地产价格的影响一般都比较大
E.随着时间的推移，人们对房地产的消费偏好会发生变化，从而提高或降低房地产价格

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4.单项选择题某建筑物的建筑面积100m²，单位建筑面积的重置价格为500元/m²，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%，则现值为（）元。

A.34256
B.35254
C.35635
D.34167

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5.单项选择题某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元，则该旧住宅的折旧总额为（）万元。

A.10
B.20
C.30
D.40

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6.单项选择题预测某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60万元，两年后的价格比现在的价格上涨5%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产现在的价格为（）万元。

A.735.62
B.658.35
C.689.54
D.753.30

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7.单项选择题某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.350.35
B.300.86
C.320.15
D.310.68

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8.单项选择题运用收益法估价（无论是报酬资本化法还是直接资本化法），需要预测估价对象的未来收益，可用于收益法中转换为价值的未来收益不包括（）。

A.净运营收益
B.潜在毛收入
C.有效净收入
D.税前现金流量

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9.单项选择题某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.94.12
B.95.12
C.96.12
D.97.12

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10.单项选择题从收益法的观点看，房地产的价值主要取决因素不包括（）。

A.获得毛收益的时间性--获得毛收益时间越短，房地产的价值就越高，反之就越低
B.未来净收益的大小--未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低
C.获得净收益的可靠性--获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低
D.获得净收益期限的长短--获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低

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