该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为()

该宗房地产第14年的净收益为()万元。

竺某于2001年6月与上海万隆饭店签订了为期5年的劳动合同。合同明确规定其责任是负责饭店大堂的接待等全部工作，试用期8个月，月工资3000元。8个月试用期后万隆饭店表示满意，合同正式履行。2002年4月，因饭店餐饮部门负责人调离，饭店主管又认为大堂经理最好以女性为宜，于是在未与竺某协商的情况下，便安排竺某将大堂工作移交，接手餐饮部的工作。对此，竺某表示不同意，认为原合同规定是来做大堂部经理工作。饭店认为竺某与饭店已签了劳动合同，竺某已成为本饭店的职员，就应当服从饭店的安排，仍坚持由竺某去做餐饮部工作。竺某坚决不同意，并仍到大堂部上班。问题：(1)竺某与上海万隆饭店签订的合同有什么错误?请指出。(2)上海万隆饭店硬行安排竺某去餐饮部工作的做法是否正确?为什么?(3)如果上海万隆饭店欲以此理由解雇竺某，是否符合法律规定?为什么?(4)竺某如被解雇，可采取什么方法维护自己的合法权益?(5)竺某如被解雇，工会可从哪些方面帮助竺某维护其合法权益?

规划区边缘的房地产，虽然该房地产所处位置较偏远，但这个方向是该城市居住社区的规划发展方向，具有良好的升值空间。目前，该地区商业用地的基准地价是1500元／m2，居住用地的基准地价是700元／m2。该房地产为一栋已建成的三层独体小楼，砖混结构，紧邻一条规划商业街，建筑面积500m2。李某拟购入后将一层作为商业用房出租或自营，二、三层楼用于居住。卖家要价60万元。李某为摸清该房地产市场价格，委托一家房地产估价机构进行了评估。请问：房地产估价师在接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？

某监理公司承担一写字楼的监理任务，合同中明确了投资监理的有关任务内容。问题:1、该楼的施工图预算是采用单价法编制的，监理工程师如何对其进行审查。2、合同规定，承发包双方进行工程款结算前，由监理工程师对承包方完成的工程量进行计量，以此作为结算的依据。为此，承包方要按照协议条款约定的时间向监理工程师提交已完工程的报告，在这种情况下，监理师如何进行工程计量?承包方在监理师计量过程中如何做?

该宗房地产2007年10月1日的价格为()元/m2。

甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行国有土地上房屋征收评估，酒楼业主不配合征收工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据房屋征收部门提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问：1．针对该类国有土地上房屋征收评估，在估价程序上应注意哪些环节？2．装修补偿费用应如何确定？3．对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？

该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为()

估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层：其中一～三层主要为商业用途，建筑面积9000m2（含独立使用的车棚300m2），其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下：1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。3．商业用房建成半年后可全部朋于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计，月租赁收入会稳定在50元／m2，运营费用率为24%。4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元／m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，销售代理费（销售费用）为售价的3.5%。5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下（节选）：采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。解：1．开发完成后的房地产总价值总建筑面积=10000×5=50000（m2（）住宅总面积=50000-9000=41000（m2（）（1）商铺开发完成后的房地产总价值每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×（1-空置和租金损失率）=50×12×（1-10%）=540（元/m2（）每平方米商铺的净收益=有效毛收入×（1-运营费用率）=540×（1-24%）=410.40（元／m2（）商铺开发完成后的单价=410.40/8%×［1-11（1+8%）47］×1/（1+8%）2.5=4118.45（元／m2（）商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61（万元）（2）住宅开发完成后的总价值=41000×［30%×2700/（1+12%）2.5+60%×2800/（1+12%）3+10%×2900/（1+12%）3.5］=8204.06（万元）（3）开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67（万元）2．扣除项目（1）建安工程费=50000×1100/（1+12%）=4910.71（万元）（2）专业及管理费用=4910.71×8%=392.86（万元）（3）销售费用和销售税费总额=11910.67×（3.5%+5.5%）=1071.96（万元）（4）销售利润=11910.67×20%=2382.13（万元）（5）设总地价为V，则买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V3．总地价2006年9月1日的总地价：V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04VV=3031.74（万元）

某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2003年建成并投入使用，现对2层进行估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。问题：1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么?2、写出估价技术路线。