该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则其为抵押目的评估的价值应为（）。

某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。请问：1.这样的做法有哪些错误?2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?

某监理单位受业主委托，全权对一写字楼工程进行施工阶段工程建设监理，并按GP—95—0202签订了监理合同。由于业主要缩短建设周期，采用了边设计，边施工。签订监理合同时，设计单位仅完成地下室施工图;施工单位已通过邀请招标选定但尚未签订合同。因此，业主口头提出监理单位3日内提交监理规划，并要求对设计图纸质量把关。问题:项目总监理工程师为了满足业主的要求，拟订了监理规划编写提纲如下：a、收集有关资料;b、分解监理合同内容;c、确定监理组织;d、确定机构人员;e、设计要把关，按设计和施工两部分编写规划;f、图纸不齐，按基础、主体、装修三阶段编写规划。你认为提纲中是否有不妥内容、为什么?

李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300㎡，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/㎡的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/㎡.请问：1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/㎡.张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/㎡.你认为应如何解释该估价结果的合理性?

估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层：其中一～三层主要为商业用途，建筑面积9000m2（含独立使用的车棚300m2），其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下：1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。3．商业用房建成半年后可全部朋于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计，月租赁收入会稳定在50元／m2，运营费用率为24%。4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元／m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，销售代理费（销售费用）为售价的3.5%。5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下（节选）：采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。解：1．开发完成后的房地产总价值总建筑面积=10000×5=50000（m2（）住宅总面积=50000-9000=41000（m2（）（1）商铺开发完成后的房地产总价值每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×（1-空置和租金损失率）=50×12×（1-10%）=540（元/m2（）每平方米商铺的净收益=有效毛收入×（1-运营费用率）=540×（1-24%）=410.40（元／m2（）商铺开发完成后的单价=410.40/8%×［1-11（1+8%）47］×1/（1+8%）2.5=4118.45（元／m2（）商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61（万元）（2）住宅开发完成后的总价值=41000×［30%×2700/（1+12%）2.5+60%×2800/（1+12%）3+10%×2900/（1+12%）3.5］=8204.06（万元）（3）开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67（万元）2．扣除项目（1）建安工程费=50000×1100/（1+12%）=4910.71（万元）（2）专业及管理费用=4910.71×8%=392.86（万元）（3）销售费用和销售税费总额=11910.67×（3.5%+5.5%）=1071.96（万元）（4）销售利润=11910.67×20%=2382.13（万元）（5）设总地价为V，则买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V3．总地价2006年9月1日的总地价：V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04VV=3031.74（万元）

该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为()

某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为140000m2。建设环城公路需占用该小区500m2绿地，并征收一幢面积为9000m2的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面？

（改错题）在一成片开发小区内，某副食商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积420m2，砖混结构，用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开发商议定，小区建成后，在偿还商场原建筑面积的基础上再给该商场增加建筑面积280m2。与原建筑面积相等部分按结构差价结算，新增加的建筑面积部分按建造成本计算，地价按小区全部建筑面积平均分摊，建造费用不计利息。以上价款由商场支付，产权归商场所有。两年后，小区建成，其建筑密度为60%，容积率为2.5，开发商按合同规定，交付给商场总建筑面积为700m2的钢混结构商业用房，并要求该商场据合同结算差价。据调查，该市同类砖混结构房屋的建造成本为每平方米建筑面积920元，与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1：1.4，该小区地价为每平方米土地面积1800元。该商场财务人员按下列方法计算应付款项：1．结构差价920×（1+1.4）×700-1545600（元）=154.56（万元）2．新增建筑面积成本920×1.4×700-901600=90.16（万元）3．补交地价款1800/60%×700=2100000=210（万元）

在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，如果以某个固定的时期作为基期的话，则为()。

甲公司1993年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元／m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元／m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元／m2，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当1999年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元／m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元／m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些？