不动产评估章节练习(2019.05.21)

来源：考试资料网
1 某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。

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2.问答题简述不动产的经济特性？
参考答案：不动产的社会经济特性包括：
1、用途多样性，指土地可根据人类需要用于多种不同用途，如作为商业、住宅、工业、农业...
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3.问答题某人购买某不动产，到银行办理抵押贷款，获得购房资金的70％，贷款的年利息率为5％，自有资金的一般收益率为8％，试计算不动产的资本化率。
参考答案：不动产资本化率＝70％×5％＋30％×8％＝5.9％
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4.判断题土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+投资利润）×土地增值收益率。
参考答案：错
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5.问答题某一房地产，土地总面积2500m2，是6年前通过征用农地取得，当时费用800元/m2，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000m2，是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m2，现实建造同类建筑物每平方米为1100元，估计该建筑物有8成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。
参考答案：

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6.判断题基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。所以，基准地价不是一种宗地价格，而是区域性的价格。
参考答案：对
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7.判断题收益法评估结果的准确度，取决于不动产纯收益和收益率确定的准确度。
参考答案：对
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8 评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括（）。

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9.问答题简述成本法的评估步骤？
参考答案：1）收集整理资料
2）估算重新构建价格（土地重新构建价格：土地的重新取得价格、重新开发成本；建筑物的重新构建价...
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10 收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法，它只适用于（）。

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