估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m2；建筑总面积4500m2；建...

问答题 估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m²；建筑总面积4500m²；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价格。收集有关资料如下：
（1）收集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：

从2003年11月～2004年10月地价每月上升0.5%。
（2）当地征用农地的费用等资料如下：
在估价时点征有郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m²，土地开发费用、税金和利润等120元/m²，以上合计为城市边缘熟地的价格。
该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。
各级土地之间的价格差异如下表所示
（3）建筑物的重置价格为1100元/m²。
（4）建筑物耐用年限为60年，无残值。
试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。土地重置要求用市场法和成本法求取（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

参考答案： （1）成本法公式如下：
房地产价格=土地重置价+建筑物重置（或重建）价-建筑物折旧

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1.问答题今有一建筑物，建筑总面积1200m²，在估价时点时，已使用12年。该类建筑物的重置价格为600元/m²，耐用年限40年。估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率5%。试用直线折旧法计算其折旧额、折旧总额，并估计其现值。

参考答案：

（1）求折旧额D

2.问答题 为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表
上表交易情况中，正（负）值表示可比实例高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2002.1.1到2002.6.31该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1%。试利用上述资料估算该写字楼2002.10.31的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。

参考答案：

3.问答题 需要评估某商品住宅在1996年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例，有关资料如表：

上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另外1995年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，1996年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；1995年7月1日至1996年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在1996年11月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

参考答案：

（1）对可比实例A的单价修正

4.问答题 评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500m²。
（1）收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。
（2）可比实例的成交价格如下：
（3）该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示：注：表中的价格指数为环比指数，均以上个月为100。
（4）房地产状况的比较判断结果，如下表所示：
试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。

参考答案：（1）公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
（2）...

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5.问答题 为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料见下表：
上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。

参考答案：

6.问答题某公司5年前以出让方式取昨一宗面积2000m²的40年使用权的土地于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m²。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m²，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建筑期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率为零。试计算该宗房地产现时的价格。（土地资本化率为8%）

参考答案：（1）运用成本法计算公式：
房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格—建筑物...

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7.问答题某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假定残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。

参考答案：（1）计算建筑物的重置价格
①建造成本：800万元
②管理费用：800×3%=24万元&...

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8.问答题某宗房地产占地2000m²，容积率为3.0。土地是在1999年4月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2000年10月建成使用的。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m²，同类建筑物重置价格是1000元/m²。通过估价师对该建筑物现场鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格为50万元，经济寿命15年。残值率假设为零，报酬率为8%，求该房地产在2003年4月的市场价格。

参考答案：（1）计算土地现实价格V_L

（2）计算建筑物的现实价格VB

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9.问答题某一房地产，土地总面积2500m²，是6年前通过征用农地取得，当时费用800元/m²，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000m²，是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m²，现实建造同类建筑物每平方米为1100元，估计该建筑物有8成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。

参考答案：

10.问答题 为评估某房地产的价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：

上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。

参考答案：