某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在1999年4月通过出让方...

问答题某宗房地产占地2000m²，容积率为3.0。土地是在1999年4月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2000年10月建成使用的。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m²，同类建筑物重置价格是1000元/m²。通过估价师对该建筑物现场鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格为50万元，经济寿命15年。残值率假设为零，报酬率为8%，求该房地产在2003年4月的市场价格。

参考答案： （1）计算土地现实价格V_L

（2）计算建筑物的现实价格VB

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1.问答题某一房地产，土地总面积2500m²，是6年前通过征用农地取得，当时费用800元/m²，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000m²，是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m²，现实建造同类建筑物每平方米为1100元，估计该建筑物有8成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。

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2.问答题 为评估某房地产的价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：

上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。

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3.问答题 现拟采用市场法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表：

又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%。2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1：8.5，2003年8月初的市场汇价为1：8.3。该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。

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