假定某市政府将于2000年2月1 日公开拍卖一宗土地，规划用途为...

问答题假定某市政府将于2000年2月1 日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积 5000平方米，容积率限定为4，土地使用权70年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。

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1.问答题房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元／平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5％，房产税为年预期租金总收入的12％，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6％，房屋财产保险费为0.3万元／年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12％。计算该房地产的评估值。

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2.问答题某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期l0年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2％，后5年按每年15万元固定不变。假定资本化率为l0％，该房地产l0年租期内的收益现值为多少？

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3.问答题某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为7成新。根据上述情况，评估房屋价格。

参考答案：房屋价格=970×（1+l％+2％+1.5％）×1200×0.7=970×1.045×1200×0.7 =85...

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4.问答题投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济？

参考答案：根据题中所给条件计算如下：
1）甲地楼面地价=1000/5=200（元/平方米）
2）乙地楼面地价=...

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5.问答题待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投人60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米，折现率10％。

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6.多项选择题房地产评估遵循的原则有（）。

A.最有效使用原则
B.合法原则
C.替代原则
D.供求原则
E.贡献原则

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7.多项选择题运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在（）方面与评估对象保持一致。

A.交易类型
B.用地性质
C.交易价格
D.供需圈
E.交易时间

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8.多项选择题假设开发法中的投资利润是以（）为计算基础的。

A.专业费用
B.投资利息
C.卖楼价
D.地价
E.建筑费用

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9.多项选择题我国房地产评估的标的物一般包括（）。

A.土地使用权
B.土地所有权
C.建筑物及其权益
D.建筑物中的水暖设施
E.建筑物中的办公设备

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10.多项选择题建筑物应在（）方面符合政府规定。

A.建筑结构
B.建筑用途
C.容积率
D.覆盖率
E.外形设计

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