房地产估价师房地产基本制度与政策问答题每日一练(2020.06.10)

问答题
计算题：某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。
答案：(1)年租金收入
2.5×12=30(万元)
(2)计算年经营费用
①房地产税=30×12...
问答题
税收政策对房地产价格有什么影响？
答案：分析税收政策对房地产的影响首先要区分它们的征收环节是在房地产开发环节、房地产转让环节还是在房地产持有环节。一般来说增加开...
问答题
需求与需要有何异同？
答案：需求的形成条件：一是消费者愿意购买，二是且有能力购买。缺少第二个条件，只能看成是需要或欲望；而仅有第二个条件不能使购买行...
问答题
赵某于2005年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2006年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2006年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：1.赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件;2.赵某的购房发票;3.商品房预售许可证复印件;4.其他有关房地产市场资料。请问：1.上述资料用于抵押估价是否齐全?2.估价人员可否承诺按170万元进行估价?3.可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?
答案：1.上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺赵某装修花费成本的证明，拆除装修部分的成本等。
2.房地产估价人员不能...
问答题
计算题：某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，价格为2500万元。第1年投入装修费用200万元，并可获净租金收入400万元，从第2年开始，每年租金收入为500万元，并以5%的速度递增，该公司于第10年末将该楼转售，转售收入为3500万元，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。
答案：目前房地产市场上写字楼物业的投资收益率可视为目标收益率或基准收益率ic。
计算项目财务净现值：