不动产评估章节练习(2020.05.31)

来源：考试资料网

1.问答题简述不动产估价的个别因素？

参考答案：1）土地：面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地址水文状况、土地使
用权年限

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2.问答题简述新开发土地有哪些，公式是有哪些？

参考答案：1）包括：
填海造地、开山造地、农地整理、征收农地后进行“三通一平”等开发的土地、旧城...

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3.问答题某一宗土地的总面积为1 000m²，是10年前通过征用农地取得的，使用年限60年。当时每亩花费18万元（1亩=667m²），现时重新取得该类土地需要620元／m²；地上建筑物的总面积为2000m²，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价按建筑面积算为600元／m²，现时建造同类建筑物按建筑面积算需要1200元／m²，该建筑物的经济寿命50年，残值率为0。根据所给资料估算该宗不动产的现时单价和总价。

参考答案：根据题意，采用成本法进行评估，其步骤如下：
（1）求取土地现值
土地现值＝620×1000＝6200...

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4.判断题对于建筑物耐用年限短于土地使用年限时，先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物的折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的现值。

参考答案：对

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5 （）就是将估价对象与近期内已发生交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。

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6.判断题建筑物的自然寿命是指建筑物从建成之日起到不堪使用时的年数，经济寿命是指建筑物从建成之日起到预期产生的收入开始小于运营费用的持续期。建筑物的经济寿命长于其自然寿命。

参考答案：错

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7.判断题对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。